Autor*in: Stephan Bartjes
Wohnen und Gemeineigentum
Die Wohnungsnot und die Explosion der Mietpreise sind Themen, welche die Bürger*innen gegenwärtig gewaltig umtreiben. In Berlin ist mit der Linken gerade eine Partei stärkste Kraft geworden, die fordert, Wohneigentum in den Händen großer Konzerne in Gemeineigentum zu überführen. Darauf sagte Kanzler Merz: „Es geht vor allem darum, an die internationalen Investoren eine klare Botschaft zu senden, die da lautet: Es gibt in Deutschland keine Enteignungen von privatem Eigentum.“
Im folgenden sind einige Fakten und Positionen zum Thema zusammengestellt. Sie geben nicht die Meinung von LUKS wieder –sondern sie versuchen, dem publizistischen Gewitter Sachliches entgegenzusetzen. Das Ganze ist im Frage-und-Antwort-Stil gehalten.
Wieso ist das Thema eigentlich so dringlich?
85 % der Berliner*innen wohnen zur Miete. In München sind es 75 %.
Die Kaltmieten haben sich in Berlin (wohl bei neuen Verträgen) zwischen 2012 und 2026 mehr als verdoppelt, von 7,40 €/qm auf 16,75 €mehr als verdoppelt, von 7,40 €/qm auf 16,75 €/qm.
Kann man das Ganze nicht dem Markt überlassen?
Grund und Boden sind keine Ware wie jede andere. Sie sind weder vermehrbar, noch erneuerbar noch ersetzbar. Daher herrscht Knappheit und Knappheit treibt die Preise. In München haben sich die Baulandpreise zwischen 2004 und 2022 mehr als verfünffacht.
Neue Wohnungen brauchen Flächen, sie brauchen Zeit für die Genehmigung und den Bau. Ohne Neubau geht es nicht. Aber der dauert zu lange.
Wem gehören eigentlich die Wohnungen derzeit?
Etwa 40 % sind in öffentlichem, genossenschaftlichem, kirchlichem oder gemeinnützigen Besitz. Private Kleinvermieter (bis 6 Wohnungen) besitzen 13 %. Gewerbliche Vermieter und finanzielle Investoren besitzen 47 %.
Wie sind die großen Eigentümer an ihre Wohnungen gekommen?
1990 hat die CDU in Deutschland die Wohnungsgemeinnützigkeit (Steuervorteile gegen gedeckelte Mieten, Gewinne in Erhalt oder Neubau stecken) abgeschafft. 3,4 Millionen Wohnungen kamen auf einen Schlag auf den freien Markt.
Zur Lösung ihrer finanziellen Probleme haben Länder und Kommunen Wohnungen verkauft. Das waren weitere 1,9 Millionen Wohnungen. Zu den Sündern zählen SPD und PDS! In Berlin sank der Bestand an Wohnungen in öffentlichem Eigentum in den 1990er und 2000er Jahren um 200.000.
Wieso ist das Vermietgeschäft eigentlich so interessant?
Mit Mieten läßt sich richtig Geld verdienen. Nicht unüblich sind „Abschöpfungsquoten“ von über 40 %. Das heißt, von jedem € Miete sind 40 Cent Reibach für Investoren.
Die Regelungen zur Eindämmung der Mieten funktionieren nicht. Der Mieterbund sagt, dass in Berlin jedes zweite Wohnungsinserat gegen die Mietpreisbremse verstößt. Hinzu kommen Schlupflöcher wie möblierte Vermietung und Vermietung auf Zeit.
Was sind eigentlich die Folgen hoher Mieten?
Die Folgen sind vielfältig. Mieter müssen zu lange in zu kleinen Wohnungen bleiben, weil sie sich eine größere Wohnung nicht leisten können. Mieter müssen ins Umland ziehen, weil es dort günstiger ist. Sie verlieren soziale Kontakte und haben längere Fahrtzeiten. Unternehmen finden schwerer Mitarbeiter.
Mieter müssen über 30 %, einzelne Gruppen (Studenten, Rentner) bis 50 % ihres verfügbaren Einkommens für Mieten aufwenden.
Bezahlbarer Wohnraum begünstigt soziale Durchmischung. Das verhindert soziale Abschottung und stabilisiert die Gesellschaft. Wo und wie ein Kind aufwächst, das beeinflusst seinen Bildungsgrad und seinen beruflichen Erfolg.
Dürfen Wohnungsbestände eigentlich in Gemeineigentum überführt werden?
Artikel 15 des Grundgesetzes sagt: „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden.“
Es geht nicht um Enteignung, sondern um die Überführung von Eigentum in eine andere Eigentumsform, nämlich in Gemeineigentum.
Wie soll das überhaupt funktionieren?
In Berlin gibt es bereits sechs landeseigene Wohnungsunternehmen, die mehrere hunderttausend Wohnungen bewirtschaften. Es gibt positive Beispiel wie die Hamburger SAGA. Dort hat man sich die Effekte großer Mengen oder einheitlicher Standards zunutze gemacht.
Natürlich werden tiefgreifende Umstrukturierungen erforderlich sein: rasche Digitalisierung, Gewinnung von qualifiziertem neuen Personal, Veränderung der Organisation und der Abläufe – das sind aber in jedem großen Unternehmen die Themen überhaupt.
In Berlin hat man bereits Erfahrungen mit der Rückführung in öffentliches Eigentum gemacht, und zwar mit der Berliner Energie und Wärme GmbH.
Und jetzt die Kernfrage? Was würden die Entschädigung für die Überführung in Gemeineigentum kosten?
Hier gibt es eine Modellrechnung. Bei einer Nettokaltmiete von derzeit 7,08 €/qm abzüglich Instandhaltung, Modernisierung, Verwaltung etc. verbleibt ein Nettobetrag von 3,42 €/qm Das sind 48 % der Kaltmiete – vgl. die Zahlen zur Abschöpfung eingangs des Textes. Daraus ergibt sich eine mögliche Entschädigungssumme von ca. 13,5 Mrd. €. Aus dem Reinertrag von ca. 540 Mio. € lassen sich die Kosten für zusätzliches Eigen- bzw. Fremdkapital tragen. Das betrifft 210.000 Wohnungen, die in Gemeineigentum überführt werden sollen.
Die Entschädigung erfolgt nicht unmittelbar in Geld, sondern über Schuldverschreibungen, die mit 3,5 % verzinst werden und über 100 Jahre getilgt werden. Diese Schuldverschreibungen sind dann auf dem Kapitalmarkt ggf. handelbar.
Das Modell hat den Vorteil, dass es sich nicht nachteilig auf die Verschuldung der öffentlichen Haushalte auswirkt.
Können diese Summen denn überhaupt gestemmt werden?
Hier gibt es eine Modellrechnung. Bei einer Nettokaltmiete von derzeit 7,08 €/qm abzüglich Instandhaltung, Modernisierung, Verwaltung etc. verbleibt ein Nettobetrag von 3,42 €/qm Das sind 48 % der Kaltmiete – vgl. die Zahlen zur Abschöpfung eingangs des Textes. Daraus ergibt sich eine mögliche Entschädigungssumme von ca. 13,5 Mrd. €. Aus dem Reinertrag von ca. 540 Mio. € lassen sich die Kosten für zusätzliches Eigen- bzw. Fremdkapital tragen. Das betrifft 210.000 Wohnungen, die in Gemeineigentum überführt werden sollen.
Die Entschädigung erfolgt nicht unmittelbar in Geld, sondern über Schuldverschreibungen, die mit 3,5 % verzinst werden und über 100 Jahre getilgt werden. Diese Schuldverschreibungen sind dann auf dem Kapitalmarkt ggf. handelbar.
Das Modell hat den Vorteil, dass es sich nicht nachteilig auf die Verschuldung der öffentlichen Haushalte auswirkt.
Was sind die Vorteile der Überführung in Gemeineigentum?
Die negativen Folgen der Spekulation mit Mieten vermindern sich, z.B. weniger unterlassene Instandhaltung, weniger überhöhte Mieten. Die ortsübliche Vergleichsmiete beim Mietspiegel sinkt (anders als bei Sozialwohnungen). Das dämpft den Anstieg der Mieten.
Steigt der gemeinwohlorientierte Wohnungsbestand, dann sinkt in der Tendenz die Belastung der Haushalte mit Mieten, dann vermindert sich die Gettobildung, dann kann der Wohnungsmarkt nicht nur nach dem Kriterium des Gewinns, sondern auch nach sozialen Kriterien gesteuert werden.
Der Vorschlag der Initiative schließt höhere Mitbestimmung für die Mieter ein.
Ist mit der Überführung in Gemeineigentum das Wohnungsproblem gelöst?
Nein, auf keinen Fall. Es bleibt ein großes Volumen an neu zu bauenden Wohnungen.
Was ist hier nicht erwähnt?
Das Thema ist sehr komplex. Außer der Überführung in Gemeineigentum sind weitere Maßnahmen erforderlich. Dazu gehören:
- die Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit
- die Einführung einer Bodenwertsteuer
- die Abschaffung der Bindungsfrist bei Sozialwohnungen
- die Vereinfachung von ressourcen- und flächenschonendem Bauen.
Es lassen sich zahllose weitere Maßnahmen anführen. Hier ging es nur um einige Basisinformationen zum Thema Gemeineigentum für Großwohnbestände.
Quellen:
Das Thema ist sehr komplex. Außer der Überführung in Gemeineigentum sind weitere Maßnahmen erforderlich. Dazu gehören:
- Surplus Wirtschaftsmagazin Ausgabe August 2026
- Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung der Hans-Böckler-Stiftung des DGB, Die Überführung von großen Wohnungsbeständen ins Gemeineigentum, IMK Policy Brief Nr. 225, September 2026
Wer die Verfasser googeln will, es sind Sebastian Dullien, Patrick Kaczmarczyk, Tom Krebs, Achim Truger.
